Stagnál a használtlakás-piac?

Korábban megírtuk, a KSH adatai alapján az idei év első félévében 120 százalékkal több lakóingatlant adtak át Fejér megyében, mint 2018 hasonló időszakában. Mivel azonban a növekedés hátterében a kormányzat különféle keresletösztönző finanszírozási támogatásai álltak, a kínálat növekedése tulajdonképpen együtt mozgott a keresletével, az árak tehát nem csökkentek, ellenkezőleg. Ezzel együtt 2019 harmadik negyedéve a lakáspiacon megtorpanást hozott, amely mind a tranzakciószámban, mind az alacsony keresletben megmutatkozott. Szeptember végéig azonban az árak tekintetében országszerte még a növekedés jelei mutatkoztak – legalábbis a Duna House (DH) adatai szerint. Vagyis a harmadik negyedévben az ingatlanárak még megközelítőleg 20 százalékkal nőttek az előző év azonos időszakához képest, a lokációtól és az épület szerkezetétől függően. Az országban átlagosan 300-400 ezer forint, míg a fővárosban 500-900 ezer forint között alakult az elmúlt három hónap átlagos négyzetméterára.

Más-más árak a különböző portálokon

A költözzbe.hu portál adatai szerint azonban a számok kicsit máshogy néznek ki. A harmadik negyedévben Székesfehérváron a lakóingatlanok átlagos négyzetméterára 472 ezer forint körül mozgott. A dunaújvárosi ennek szinte a fele volt, 260 ezer forinttal.

Ugyanakkor Bicskén 521 ezer, Gárdonyban 602 ezer, Polgárdiban 525 ezer, Velencén pedig 545 ezer forint volt a használt ingatlanok átlagos négyzetméterára – a portál adata szerint. Mint a Märcz Ingatlanirodától megtudtuk: a vidék árai öntörvényűen mozognak, nem annyira általános trendek, mint inkább esetről esetre eltérő helyi tényezők alakítják őket. A viszonylag magas vidéki árakban azonban például a falusi csok hatása mindenképpen megmutatkozik.

A harmadik negyedév érdekes trendje volt még a hitelfedezeti mutatók változása. Itt az erőteljes csökkenés arra utalt, hogy a hiteligénylők nagyobb önerővel rendelkeztek, mint a korábbi negyedévekben. A nagyobb önerőt a DH elemzése szerint feltételezhetően a sikeresen felvett babaváró támogatások ingatlanvásárlási célra fordítása is okozta. Az is lehet azonban – tesszük hozzá –, hogy az egyre magasabb befektetői arány mutatkozott meg a vásárlói önerő növekedésében.

A negyedik negyedévre esett az ár

A negyedik negyedév azonban ismét változást hozott. Molnár Csaba, a helyi Openhouse Ingatlaniroda tulajdonosa kérdéseinkre válaszolva elmondta: a használt lakások – így a panellakások ára is – a negyedik negyedév beköszöntével kis mértékben esett. Mint a szakembertől megtudtuk, nemcsak az áfaváltozás, de a szuper államkötvény együttes hatása következtében is, ami a befektetők pénzét más irányba mozgatta át. Állampapírba fektetve, a remélhető 5 százalékos hozamáért cserébe nem kell vesződniük például a nemfizető albérlőkkel. Mivel Fehérváron a használt lakásokra kevésbé jönnek befektetők, az új építésű lakóingatlanoknál meg csökkent az érdeklődésük, a tranzakciók száma is elég jelentősen esett az utóbbi időben. Molnár Csaba szerint most ott tart a piac, hogy már rájöttek a szereplők: csökkenteni kéne az eladási árakon. Ugyan még nem nagyon engednek, de ha áralkura kerül sor, már nem könnyen engedik el az ügyfelet. A meghirdetett ár és az eladási ár között egyre nagyobb a különbség. Egy kétszobás panellakást jó helyen 3-4 hónapja 24-25 millió között hirdettek, ma ugyanezt 23-24 millióért hirdetik, és jellemzően 19-22 millióért talál gazdára. A szakember ezzel együtt arra számít, ha az új építésű ingatlanok áfája felmegy 27 százalékra, az magával húzza a használt lakások árát is.

Mint ismeretes, az 5 százalékos lakásáfa kivezetése 2019. december 31-ével előreláthatólag megtörténik. Kivételeket azonban már a jelenlegi szabályozás is ismer. A 2020. január 1-ét követően értékesítendő új lakások esetében változatlanul az 5%-os mértékű áfakulcs alkalmazható az alábbi feltételek együttes teljesülése esetében: 1. a lakás adás-vételi szerződése az ingatlanügyi hatósághoz 2019. december 31-ig benyújtásra kerül. 2. ugyanezen dátumig a lakóingatlan legalább szerkezetkész állapotba kerül. 3. a lakóingatlan legalább szerkezetkész állapotának teljesítéséről az értékesítő nyilatkozik az adóhatóságnak.