Fizetnie kell, pedig nem kéri a szolgáltatást – Egy lakó harca a társasházzal

Olvasónk (továbbiakban panaszos) végső elkeseredésében fordult lapunkhoz, ugyanis egy székesfehérvári társasház lakójaként összetűzésbe keveredett a társasházzal, pontosabban annak képviseletével. A társasház közgyűlésen megszavazott bizonyos felújítási munkálatokat, melyek egy részével a panaszos nem értett egyet, ezért ellenszavazatot adott le. Ám a többség megszavazta a tárgyalt munkálatokat, melyeket most nevezzünk beruházásnak, és a szabályok szerint a beruházások költségét mindenkinek fizetnie kell. Annak is fizetnie kell a rá eső részt, aki ellenszavazott, és nem ért egyet a beruházás szükségességével. Panaszos pedig kitartva álláspontja mellett, tiltakozása jeléül nem fizette a beruházás rá eső összegét, így több havi tartozást halmozott fel. Innen pedig a bíróságra vezetett az út, ám a történet korántsem zárult le.

Ütköző érdekek

Mit lehet ilyenkor tenni? Az általunk megkérdezett ügyvéd szerint igen szűkösek a lehetőségek. – A társasházakról a 2003. 133. törvény rendelkezik, amely egy külön jogszabály és a társasházak tevékenységét szabályozza. Ennek a 42. paragrafusa határozza meg azt, hogy annak a határozatnak az érvénytelensége iránt, amely a kisebbségben lévő tulajdonosok jogos érdekeit lényegesen sérti, a határozat meghozatalától számított hatvan napon belül lehet keresetet előterjeszteni a bíróságon. Kérdés azonban, hogy melyek a jogos érdekek, és mi minősül azok lényeges megsértésének. Ez utóbbiakat mindig az adott helyzet határozza meg, és a bíróság érdek összemérés útján határozza meg ezeket, a többségi és a kisebbségi érdekeket mérlegelve – ismertette a szakember, aki egy példán keresztül szemléltette, miről is van szó pontosan.

Adott mondjuk egy tízemeletes társasház, emeletenként három lakással. A földszinten a középső lakásban, mondjuk, asztalos műhelyt akar kialakítani valaki, és a közgyűlés ehhez hozzájárul. A többségi érdek, hogy az asztalos műhely a társasháznak komoly bérleti díjat fog fizetni, ami a lakók többségének jó, mert aki például a harmadikon lakik, az már nem hallja a műhely zaját. Viszont a földszinti szomszédokat zavarhatja. A bíróság ilyenkor összeméri egy per során az érdekeket, s megvizsgálja, hogy az a méltányolhatóbb érdek-e, hogy a társasháznak bevétele származzon egy bérleti díjból, vagy a szomszédos lakóknak fűződik-e méltányolhatóbb érdeke ahhoz, hogy csendben élhessenek.

A panaszos elmondása szerint a házban az évek során kicserélődtek a lakók, fiatalok költöztek be, akik a nyugdíjasoknál lényegesen jobb anyagi helyzetben vannak. Igazságtalannak érzi, hogy nála jobb anyagi helyzetben lévők megszavaznak egy beruházást, amellyel nem ért egyet, s amelynek kifizetését nem is engedheti meg magának. Csakhogy a törvény mást ért igazság és az igazságtalanság fogalmán, mint a köznyelv. Nem mellesleg az ügyvéd felhívja a figyelmet arra is, hogy érdemes figyelembe venni azt, hogy a home office, vagyis az otthonról való dolgozás nagyon elterjedt gyakorlat, amely bizony arra alkalmas informatikai hálózatot kíván.

– Annak a fiatalnak, aki, mondjuk, otthonról szeretne és tud dolgozni, folyamatos internetelérésre és adatforgalomra van szüksége, ám előfordulhat, hogy a társasházban, ahol él, nem megfelelő ehhez az informatikai hálózat. Egy ilyen ügyben a bíróság össze fogja mérni a fiatal otthonról való dolgozásának érdekét, mondjuk, egy nyugdíjas házaspár azon érdekével, hogy a közös költség ne nagyon emelkedjen. Ilyenkor nyilvánvalóan vizsgálják azt is, hogy az érdeknek eleget tudnak-e tenni az érintettek, tehát, hogy a kisebbség érdekének sérülése nélkül megvalósítható-e a beruházás. Jelen példában a nyugdíjasoknak jelentős érdeke az, hogy a nyugdíjuk még nagyobb része ne a közös költségre menjen el, ráadásul egy olyan beruházásért, amelyre nekik nincs semmi szükségük. Ugyanakkor egy hálózatfejlesztés során megnő az ingatlanok értéke, de a nyugdíjasok is mondhatják erre azt, hogy köszönik szépen, nekik már ez sem érdekük, mert, mondjuk, már nem fognak elköltözni, így számukra irreleváns lehet az, hogy megnőtt a lakásuk értéke – mondta el az ügyvéd.

Az érintett társasház kezelője a Széphő Zrt., amely társasházkezelést is végez. Érdeklődésünkre közölték, hogy a panaszossal megállapodás született, és már fizeti a beruházás részleteit. Ugyanakkor panaszos állítja, hogy részéről szó sincs megállapodásról, sőt több ponton kifogásolja a társasház működését.

Az a bizonyos jegyzőkönyv

Mikor a késedelmes részletfizetés miatt a bíróságon folytatódott az ügy, panaszos kézhez kapta a bíróságra benyújtott jegyzőkönyvet, amely a társasház közgyűlésén készült, s tartalmazza az érintett ügyet (a beruházás részleteivel). Fogta a bíróságra küldött példány másolatát, és összehasonlította azzal a példánnyal, melyet a lakók kaptak meg a közgyűlés után, s úgy vette észre, hogy lényeges eltérések vannak a példányok között. Ilyen például, hogy a bíróságra küldött jegyzőkönyv szerint a közgyűlésen megjelent a kivitelező képviseletében valaki, míg ez nem olvasható a lakóknak küldött jegyzőkönyvben, s panaszos állítása szerint nem volt jelen senki sem a közgyűlésen a kivitelezőtől. Panaszos további problémaként tartja számon azt, hogy a lakók nem kaptak több árajánlatot, melyek közül kiválaszthatták volna a számukra legmegfelelőbbet. Ezt írásban is jelezte a közös képviseletnek.

A kivitelező, aki ott is volt, meg nem is

Megkerestük a Széphőt is, s megkérdeztük, hogy a szóban forgó közgyűlésen/lakógyűlésen jelen volt-e vállalkozó, aki elmondta a lakóknak, tulajdonosoknak, hogy milyen jellegű beruházásról van szó, s azt milyen feltételekkel tudná vállalni. Amennyiben jelen volt, úgy a jelenlét rögzítése miért maradt ki a lakóknak küldött jegyzőkönyvből? Megkeresésünkre a Széphőtől a következő választ kaptuk: „A jogszabályok szerint eljárva a tulajdonosok a közgyűlési jegyzőkönyvet nem kapják meg, csak a határozatokról egy hiteles kivonatot. Külön írásbeli kérés és térítés ellenében kell a tulajdonos részére a teljes jegyzőkönyvről másolatot biztosítani, de a panaszos ilyet nem kért.”

Valóban kell-e több árajánlat?

Érdeklődtünk arról is, hogy a lakók és tulajdonosok kaptak-e írásos tájékoztatást a beérkezett árajánlatokról, melyeket mérlegelve választhattak. A Széphő tájékoztatása szerint az árajánlatokat a közgyűlési meghívó mellé csatolva megkapta minden tulajdonos. Az általunk megkérdezett ügyvéd elmondta, hogy a társasház nem lehet közbeszerzés-köteles addig, ameddig az adott beruházást nem állami vagy európai uniós pályázat útján nyert pénzből valósítja meg. Ha a társasház a saját pénzéből (közösköltség-befizetésekből, tartalékokból) elvégeztet egy munkát, akkor nincs pályáztatási kötelezettsége a közbeszerzést illetően. A társasház tehát nem köteles több árajánlatot benyújtani a lakóknak, megbízhat egy illetékest a munka elvégzésével.

Irány a bíróság?

Annak, aki jogi úton szeretne rendezni egy vitát, és úgy dönt, hogy pert indít, tudnia kell, hogy a perköltségek igen magasak, több százezres összeget jelentenek. A perköltséget azonban visszakaphatja, de csak akkor, ha megnyeri a pert. Résen kell azonban lenni, mert az összeget (beleértve az ügyvéd díját is), csak akkor kapja vissza, ha az ügyvéd előzetesen számlát állított ki részére arról, hogy igénybe vette a szolgáltatásait. A perköltség összegét azonban meg is kell tudni előlegezni. Így akinek nincs két-háromszázezer forintja pert indítani, annak úgy tűnik, marad a beletörődés.